OLG Karlsruhe: Keine Grundbucheintragung einer GbR ohne vorherige Registereintragung – auch bei gesetzlichem Eigentumserwerb außerhalb des Grundbuchs

Auch wenn eine GbR Eigentum kraft Gesetzes erwirbt (etwa durch Zuschlag in einer Zwangsversteigerung) ist eine Eintragung im Grundbuch nur möglich, wenn die Gesellschaft zuvor im Gesellschaftsregister eingetragen wurde.

OLG Karlsruhe v. 9.9.2025 - 14 W 70/25 (Wx)

Der Sachverhalt:

Nach dem Tod des Erblassers im Jahr 2020 wurden dessen vier Kinder als Erbengemeinschaft Eigentümer eines Grundstücks. Auf Antrag hat das AG Emmendingen als Vollstreckungsgericht mit Beschluss vom 17.3.2022 zwecks Aufhebung der Gemeinschaft die Zwangsversteigerung angeordnet. 

Am 15.2.2023 erhielt eine GbR, bestehend aus drei Miterben, den Zuschlag. Die Zuschlagsbeschlüsse wurden zunächst lediglich formlos an das Grundbuchamt übermittelt. Erst am 21.3.2024 stellte das Vollstreckungsgericht ein förmliches Ersuchen nach § 38 GBO auf Löschung der Zwangsversteigerungsvermerke und Eintragung der GbR als Eigentümerin. Das Grundbuchamt lehnte dies unter Hinweis auf die seit dem 1.1.2024 geltenden Vorschriften des MoPeG ab. Hiergegen legte das Vollstreckungsgericht Beschwerde ein.

Das OLG bestätigte zunächst die Beschwerdebefugnis des Vollstreckungsgerichts, wies die Beschwerde jedoch in der Sache zurück.

Aus den Gründen:

Nach Inkrafttreten des MoPeG zum 1.1.2024 kann gemäß § 47 Abs. 2 GBO ein Recht zugunsten einer GbR nur dann ins Grundbuch eingetragen werden, wenn die Gesellschaft zuvor im Gesellschaftsregister eingetragen ist. Dieser Voreintragungsgrundsatz gilt nicht nur für rechtsgeschäftliche Erwerbsvorgänge, sondern ebenso für den gesetzlichen Eigentumserwerb durch Zuschlag nach § 90 ZVG.

Im vorliegenden Fall kann sich das Vollstreckungsgericht nicht die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 21 Abs. 4 EGBGB berufen, da das förmliche Eintragungsersuchen erst nach dem 1.1.2024 beim Grundbuchamt eingegangen ist. Die bloße formlose Mitteilung des Zuschlags im Jahr 2023 ist insoweit ohne Wirkung. Zwar war die GbR bereits mit dem Zuschlag Eigentümerin geworden, sodass es sich lediglich um eine Grundbuchberichtigung handelt. Dennoch verlangt der Schutz des Rechtsverkehrs auch in solchen Fällen die vorherige Registereintragung der GbR.

Eine Zwangsberichtigung nach § 82 GBO ist im vorliegenden Fall nicht vorzunehmen.