Kein Gewerbeertrag beim Verkauf von Anteilen an Projektgesellschaften

Wichtige Entscheidung des Bundesfinanzhofs mit Bedeutung für Kapitalgesellschaften in der Immobilien- und Projektentwicklung:

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem richtungsweisenden Urteil vom 11. Dezember 2025 (Az. III R 38/22) entschieden, dass Gewinne, die eine GmbH aus der Veräußerung ihrer Beteiligung an einer Personengesellschaft erzielt, grundsätzlich nicht der Gewerbesteuer unterliegen. Dies gilt auch dann, wenn die veräußerte Gesellschaft noch keine eigene gewerbliche Tätigkeit aufgenommen hat. Das Urteil hat erhebliche praktische Bedeutung für Unternehmen, die in der Projektentwicklung tätig sind oder die Beteiligungen an sogenannten Projektgesellschaften halten, insbesondere in der Immobilienbranche.

1. Der Sachverhalt: Wie es zu dem Streit kam

Eine GmbH, die sich auf die Entwicklung von Immobilienprojekten spezialisiert hatte, gründete im Rahmen ihres Geschäftsmodells mehrere Projektgesellschaften in der Rechtsform der GmbH & Co. KG. Jede dieser Projektgesellschaften schloss zunächst einen (zunächst schwebend unwirksamen) Kaufvertrag über ein Immobilienobjekt ab, etwa Pflege- oder Sozialimmobilien.

Noch bevor diese Kaufverträge rechtswirksam wurden – also bevor die Projektgesellschaften tatsächlich Eigentümer der Immobilien wurden – veräußerte die GmbH ihre Kommanditanteile an den Projektgesellschaften vollständig an Dritte und erzielte dabei erhebliche Gewinne. Die Projektgesellschaften hatten in diesem Zeitpunkt weder Grundeigentum noch nennenswerte andere Vermögenswerte und hatten ihre werbende Tätigkeit noch nicht aufgenommen.

Das Finanzamt vertrat die Auffassung, die GmbH betreibe einen gewerblichen Grundstückshandel, und unterwarf die Veräußerungsgewinne vollumfänglich der Gewerbesteuer. Dagegen wehrte sich die GmbH, mit letztendlichem Erfolg vor dem BFH.

2. Die Entscheidung des BFH: Was das Gericht festgestellt hat

Der BFH gab der GmbH Recht und entschied: Der Veräußerungsgewinn unterliegt bei der GmbH nicht der Gewerbesteuer. Das Gericht begründete dies im Wesentlichen mit zwei Argumentationslinien:

a) Kein gewerblicher Handel mit Anteilen oder Grundstücken

Ein Mitunternehmeranteil,  also die Beteiligung an einer GmbH & Co. KG,  ist steuerrechtlich kein selbstständiges Wirtschaftsgut. Daher kann mit solchen Anteilen steuerlich auch kein „Handel" im gewerbesteuerlichen Sinne betrieben werden. Ebenso wenig konnte die GmbH als Kommanditistin mit Grundstücken oder sonstigen Vermögenswerten der Projektgesellschaft „gehandelt" haben, denn die Projektgesellschaft verfügte zum Zeitpunkt der Anteilsveräußerung über keinerlei Grundvermögen, weder als Eigentümerin noch als Anwärtin auf Eigentum. Die noch schwebend unwirksamen Kauf- und Pachtverträge begründeten keine zurechenbaren Vermögenswerte.

b) Kürzungsvorschrift des Gewerbesteuerrechts schützt den Gewinn

Selbst wenn der Veräußerungsgewinn dem Grunde nach in den gewerbesteuerpflichtigen Ertrag der GmbH einzubeziehen wäre, müsste er nach der gesetzlichen Kürzungsvorschrift des § 9 Nr. 2 Gewerbesteuergesetz (GewStG) vollständig wieder herausgekürzt werden. Diese Kürzungsvorschrift soll eine Doppelbesteuerung desselben Vorgangs auf zwei Ebenen (der Ebene der Personengesellschaft und der Ebene der daran beteiligten Kapitalgesellschaft) verhindern. Der BFH stellte klar, dass die Kürzung auch dann greift, wenn die Personengesellschaft ihre eigene gewerbliche Tätigkeit noch gar nicht begonnen hat.

3.  Was das für Unternehmen bedeutet

Das Urteil hat weitreichende Bedeutung für die Praxis – insbesondere für folgende Konstellationen:

GmbHs und andere Kapitalgesellschaften, die Anteile an GmbH & Co. KGs oder anderen Personengesellschaften halten, können Gewinne aus der Veräußerung dieser Anteile grundsätzlich gewerbesteuerfrei realisieren.

Dies gilt nach der Entscheidung ausdrücklich auch dann, wenn die Projektgesellschaft zum Zeitpunkt der Anteilsveräußerung noch keine werbende (aktive gewerbliche) Tätigkeit aufgenommen hat, also z. B. noch keine Immobilien erworben oder keine Umsätze erzielt hat.

Es kann in bestimmten Konstellationen zu sogenannten „weißen Einkünften" kommen, das bedeutet, dass der Veräußerungsgewinn weder auf Ebene der Projektgesellschaft noch auf Ebene der veräußernden GmbH der Gewerbesteuer unterliegt. Dieses Ergebnis ist vom Gesetz nach Auffassung des BFH hinzunehmen.

Die Entscheidung des Finanzamtes, solche Gewinne als laufenden gewerblichen Ertrag zu behandeln, wurde vom höchsten deutschen Steuergericht ausdrücklich zurückgewiesen.

Wichtig: Die Körperschaftsteuer und der Solidaritätszuschlag bleiben von dieser Entscheidung unberührt. Das Urteil betrifft ausschließlich die Gewerbesteuer.

4. Unsere Handlungsempfehlungen

Wenn Sie Beteiligungen an Personengesellschaften – insbesondere an GmbH & Co. KGs halten oder planen, solche zu veräußern, empfehlen wir Ihnen die folgenden Maßnahmen:

Zeitpunkt der Anteilsveräußerung sorgfältig prüfen

Das Urteil macht deutlich, dass der genaue Zeitpunkt der Anteilsveräußerung im Verhältnis zum Beginn der werbenden Tätigkeit der Projektgesellschaft entscheidend ist. Eine sorgfältige zeitliche Planung und Gestaltung kann erhebliche gewerbesteuerliche Vorteile ermöglichen.

Beginn der werbenden Tätigkeit dokumentieren

Es ist wichtig, den genauen Zeitpunkt, ab dem eine Projektgesellschaft ihre werbende Tätigkeit aufnimmt (z. B. durch Erwerb von Grundeigentum, Aufnahme von Umsätzen, wirtschaftliches Eigentum), klar zu dokumentieren. Diese Dokumentation kann im Falle einer Betriebsprüfung entscheidend sein.

Laufende Steuerfälle prüfen

Wenn das Finanzamt in der Vergangenheit Veräußerungsgewinne aus der Übertragung von Mitunternehmeranteilen der Gewerbesteuer unterworfen hat und entsprechende Steuerbescheide noch nicht bestandskräftig sind, sollten diese umgehend überprüft werden. Möglicherweise besteht Anspruch auf Erstattung zu Unrecht entrichteter Gewerbesteuer.

Strukturierung zukünftiger Projekte

Das Urteil eröffnet Gestaltungsmöglichkeiten bei der Struktur von Projektentwicklungen. Sprechen Sie uns an, wenn Sie Projektgesellschaften gründen oder Anteile veräußern möchten.

Bildnachweis:AndreyPopov/Stock-Fotografie-ID:2277435160