Erweiterte Gewerbesteuerkürzung: BFH stärkt Immobiliengesellschaften bei Mitvermietung technischer Anlagen

Für Unternehmen, die Immobilien verwalten und vermieten, ist die sogenannte erweiterte Gewerbesteuerkürzung ein bedeutsames Steuerprivileg: Sie ermöglicht es, Erträge aus der Grundstücksverwaltung vollständig von der Gewerbesteuer freizustellen. In der Praxis kann dieses Privileg jedoch schnell in Gefahr geraten, wenn zusammen mit der Immobilie auch bestimmte technische Einrichtungen mitvermietet werden, die steuerlich als sogenannte „Betriebsvorrichtungen" gelten.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem Urteil vom 25. September 2025 (Az. IV R 31/23) klargestellt, unter welchen Voraussetzungen die Mitvermietung solcher Einrichtungen unschädlich ist und die Gewerbesteuerfreistellung dennoch in Anspruch genommen werden kann. Die Entscheidung hat weit über den entschiedenen Einzelfall hinaus Bedeutung für alle Unternehmen, die gewerblich geprägte Immobiliengesellschaften betreiben oder planen zu gründen.

Was ist die erweiterte Gewerbesteuerkürzung ?

Immobiliengesellschaften, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, können die sogenannte „erweiterte Kürzung“ beantragen.

Die Folge:
Der auf die Grundstücksverwaltung entfallende Gewerbeertrag wird vollständig von der Gewerbesteuer freigestellt. Damit wird eine Gleichstellung mit der privaten Vermögensverwaltung erreicht.

Problematisch war bislang die Mitvermietung sogenannter Betriebsvorrichtungen. Diese gelten steuerlich als bewegliche Wirtschaftsgüter und gehören bewertungsrechtlich nicht zum Grundbesitz. Bereits geringfügige Mitvermietungen konnten nach der bisherigen Rechtsprechung zur vollständigen Versagung der erweiterten Kürzung führen.

Gerade bei gewerblich genutzten Immobilien (z. B. Einzelhandel, Logistik, Produktion) stellt sich regelmäßig die Frage, wo die Grenze zwischen unschädlicher Gebäudeausstattung und schädlicher Betriebsvorrichtung verläuft.

Was sind Betriebsvorrichtungen?

Als „Betriebsvorrichtung" gelten technische Einrichtungen, die nicht primär dem Gebäude als solchem dienen, sondern unmittelbar dem Gewerbebetrieb. Der Begriff der Betriebsvorrichtung setzt Gegenstände voraus, durch die das Gewerbe unmittelbar betrieben wird. Zwischen der Betriebsvorrichtung und dem Betriebsablauf muss ein ähnlich enger Zusammenhang bestehen, wie er üblicherweise bei Maschinen gegeben ist. Nicht ausreichend ist, wenn eine Anlage für einen Betrieb lediglich nützlich oder notwendig oder sogar gewerbepolizeilich vorgeschrieben ist. Entscheidend ist, ob die Gegenstände von ihrer Funktion her unmittelbar zur Ausübung des Gewerbes genutzt werden.

Ein gutes Beispiel für diese Abgrenzung ist der Aufzug: Während Personenaufzüge und Rolltreppen eines Warenhauses nicht zu den Betriebsvorrichtungen des Warenhausbetriebs gerechnet, sondern als Grundstücksbestandteile dem Grundvermögen zugeordnet werden, gehören Lastenaufzüge, die der Beförderung der im Warenhaus angebotenen Waren dienen, zu den Betriebsvorrichtungen. Sie haben – anders als Personenaufzüge und Rolltreppen, die in einem mehrstöckigen Gebäude unbewegliche Treppen ersetzen – keine unmittelbare Gebäudefunktion, sondern eine betriebliche Funktion.

Diese Unterscheidung zeigt, wie fein die Grenzen gezogen werden – und wie leicht man als Vermieter ungewollt in eine steuerlich nachteilige Situation geraten kann.

Das aktuelle BFH-Urteil: Wenn die Mitvermietung ausnahmsweise unschädlich ist

Im Streitfall vermietete eine GmbH & Co. KG mehrere Kaufhäuser. Eines der Objekte verfügte über einen fest eingebauten Lastenaufzug. Die Finanzverwaltung versagte deshalb die erweiterte Kürzung.

Der BFH stellte klar:

• Ein Lastenaufzug ist grundsätzlich eine Betriebsvorrichtung.

• Die Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung ist jedoch ausnahmsweise unschädlich, wenn sie einen zwingend notwendigen Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten Grundstücksverwaltung darstellt.

• Maßgeblich sind objektive Kriterien, insbesondere:

  • die funktionale Ausrichtung des Gebäudes,

  • die bauliche Verbindung,

  • die typische Infrastruktur des Objekttyps,

  • sowie das quantitative Gewicht der Anlage.

Im konkreten Fall war das Gebäude objektiv als mehrgeschossiges Kaufhaus konzipiert. Ein Lastenaufzug gehört zur typischen und technisch erforderlichen Infrastruktur eines solchen Objekts. Die Mitvermietung war daher kein schädliches Nebengeschäft

Allgemeine Vorteile für Immobilienunternehmen

Das Urteil ist weit über den Einzelfall hinaus bedeutsam.

1. Mehr Rechtssicherheit bei technisch geprägten Objekten

   Viele gewerblich genutzte Immobilien enthalten Anlagen wie:

   • Lastenaufzüge

   • spezielle Lüftungs- oder Kühlanlagen

   • infrastrukturelle Sondereinrichtungen

   Der BFH stellt klar, dass nicht jede Betriebsvorrichtung automatisch schädlich ist. Entscheidend ist der objektiv-funktionale Zusammenhang mit der Grundstücksnutzung.

   Damit wird der Blick weg von einer rein formalen Betrachtung hin zu einer wirtschaftlichen Gesamtwürdigung gelenkt.

2. Stärkung der wirtschaftlichen Betrachtungsweise

   Der BFH betont, dass nicht hypothetische Alternativnutzungen maßgeblich sind, sondern die tatsächliche objektive Ausrichtung des Gebäudes.

   Für die Praxis bedeutet das:

   Immobilien müssen nicht „theoretisch anders nutzbar“ sein, um die erweiterte Kürzung zu retten. Maßgeblich ist, wie das Objekt baulich und funktional ausgestaltet ist.

   Gerade bei:

   • innerstädtischen Geschäftshäusern

   • Fachmarktzentren

   • Logistik- oder Spezialimmobilien

   kann dies entscheidend sein.

3. Quantitative Betrachtung wird bestätigt

   Der BFH hat zudem auf das Verhältnis der Kosten der Betriebsvorrichtung zu den Gesamtgebäudekosten abgestellt.

   Im Streitfall lagen die Herstellungskosten des Lastenaufzugs bei rund 20.000 € gegenüber Gesamtgebäudekosten von über 2,6 Mio. €.

   Auch wenn es keine feste Prozentgrenze gibt, zeigt die Entscheidung, dass quantitative Geringfügigkeit ein wichtiges Argument bleibt.

Neue Gesetzeslage: Was sich geändert hat

Nach der neueren Gesetzesfassung dürfen Betriebsvorrichtungen grundsätzlich mitvermietet werden, sofern die daraus erzielten Mieteinnahmen 5 % der gesamten Mieteinnahmen aus dem Grundbesitz nicht überschreiten.

Das Urteil stärkt damit zusätzlich die Argumentationsbasis für Altfälle und für Konstellationen, die außerhalb der 5 %-Grenze liegen, aber funktional zwingend sind.

Worauf Sie als Vermieter achten sollten

Aus der Entscheidung lassen sich konkrete Kriterien ableiten, die bei der Prüfung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung maßgeblich sind:

1. Objektiv-funktionale Ausrichtung des Gebäudes: Für welche Nutzungsart ist das Gebäude aufgrund seiner Lage, seines Typs und seiner Ausstattung objektiv bestimmt? Je klarer ein Gebäude – etwa durch seine Innenstadtlage, das Vorhandensein von Verkaufs- und Lagerflächen auf verschiedenen Etagen sowie seine gesamte Ausstattung – auf einen bestimmten Nutzungszweck ausgerichtet ist, desto eher ist die typische Infrastruktur dieses Nutzungstyps als notwendiger Teil der Grundstücksverwaltung anzusehen.

2. Bauliche Verbindung als Indiz: Dem Umstand, dass zwischen der Betriebsvorrichtung und dem Gebäude eine feste bauliche Verbindung besteht, kann – je nach den konkreten tatsächlichen Gegebenheiten – Indizwirkung für die Annahme eines begünstigungsunschädlichen Nebengeschäfts zukommen.

3. Quantitative Grenze: Die mitvermiete Betriebsvorrichtung muss in quantitativer Hinsicht untergeordnet bleiben. Das Gericht hat dabei sowohl auf die absolute Höhe der Anschaffungs- und Herstellungskosten der Betriebsvorrichtung als auch auf ihre Relation zu den Gesamtherstellungskosten des Gebäudes abgestellt.

4. Keine Einzelfallbetrachtung allein: Die Erforderlichkeit einer solchen Nebentätigkeit zur eigenen wirtschaftlich sinnvollen Grundstücksverwaltung und -nutzung ist bereits dann zu verneinen, wenn diese zu etwa gleichen Bedingungen auch ohne das Nebengeschäft hätte durchgeführt werden können. Es kommt also auf objektive Gegebenheiten an, nicht auf die spezifische Vereinbarung mit dem jeweiligen Mieter. 

Fazit

Das BFH-Urteil vom 25. September 2025 ist ein wichtiges Signal: Es macht deutlich, dass die Finanzbehörden die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nicht schematisch versagen dürfen, wenn eine Betriebsvorrichtung mitvermietet wird. Entscheidend ist eine differenzierte Gesamtbetrachtung, die die objektive Zweckbestimmung des Gebäudes und die wirtschaftliche Notwendigkeit der mitvermieten Einrichtung in den Mittelpunkt stellt. Für Vermieter von Gewerbeimmobilien eröffnet dieses Urteil Möglichkeiten, die erweiterte Gewerbesteuerkürzung auch in Fällen zu erhalten, in denen dies bislang abgelehnt wurde.

Sprechen Sie uns an – wir prüfen gern gemeinsam mit Ihnen, ob und in welchem Umfang das Urteil und die neue Gesetzeslage für Ihr Unternehmen Relevanz haben und welche steuerlichen Gestaltungsspielräume sich für Sie ergeben.