Änderungen Grunderwerbsteuer

Am 11. Juni 2026 hat der Bundestag das Neunte Gesetz zur Änderung von Vorschriften im Steuerberatungsrecht sowie im Steuerrecht verabschiedet, dem der Bundesrat am 12. Juni 2026 zugestimmt hat. Unter anderem umfasst das Gesetz weitreichende Änderungen im Bereich der Grunderwerbsteuer.

1. Hintergrund: Das Neunte Gesetz zur Steuerrechtsänderung

Das nunmehr verabschiedete Gesetz entspricht inhaltlich weitgehend der ursprünglichen Fassung, die der Bundesrat Anfang Mai 2026 zunächst abgelehnt hatte. Stein des Anstoßes war damals eine vorgesehene steuerfreie Entlastungsprämie von bis zu 1.000 Euro, die Arbeitgeber an ihre Beschäftigten hätten auszahlen können. Da der Bundesrat angesichts drohender Steuermindereinnahmen seine Zustimmung zu dieser Maßnahme verweigerte, wurde die Prämie im zweiten Anlauf gestrichen. Im Ergebnis enthält das Gesetz nun ausschließlich die grunderwerbsteuerlichen Neuregelungen sowie weitere Anpassungen im Steuerrecht, auf die wir im Folgenden eingehen.

2. Neuerungen bei der Grunderwerbsteuer im Überblick

Die Grunderwerbsteuer fällt an, wenn Grundstücke oder grundbesitzende Gesellschaften übertragen werden. Für Unternehmen, die Immobilien halten oder im Rahmen von Umstrukturierungen und Unternehmenstransaktionen über Gesellschaftsanteile übertragen, sind die folgenden Änderungen besonders relevant.

2.1 Lösung des sogenannten Signing-Closing-Problems

Was bisher galt: Bei Unternehmenstransaktionen liegt zwischen dem Vertragsabschluss (sog. Signing) und dem wirtschaftlichen Vollzug des Geschäfts (sog. Closing) häufig ein längerer Zeitraum. In der Praxis bestand die Unsicherheit, dass ein und derselbe wirtschaftliche Vorgang bei einer solchen Transaktion zweifach mit Grunderwerbsteuer belastet werden konnte, einmal beim Signing und erneut beim Closing.

Was sich ändert: Der Gesetzgeber hat dieses Problem nun durch einen neuen § 1 Abs. 3b GrEStG beseitigt. Künftig gilt vorrangig der Zeitpunkt des Signings für die Steuerpflicht. Eine erneute Besteuerung beim Closing wird ausgeschlossen. Damit wird eine langjährige Belastung für strukturierte Unternehmenstransaktionen abgebaut.

2.2 Erweiterung der Steuerschuldnerschaft

Was sich ändert: Bisher war bei bestimmten Erwerbsvorgängen, bei denen Gesellschaftsanteile übertragen werden (insbesondere nach § 1 Abs. 3 und 3a GrEStG), in erster Linie der Erwerber der Anteile Steuerschuldner. Durch die Neuregelung in § 13 Nr. 5 und 8 GrEStG wird künftig auch die grundbesitzende Gesellschaft selbst, also das Unternehmen, das das Grundstück hält, zum Steuerschuldner.

Praktische Bedeutung: Dies hat unmittelbare Auswirkungen auf die Haftungsverteilung bei Unternehmenstransaktionen. Gesellschaften mit Grundbesitz müssen sich bewusst sein, dass sie nun im Falle einer Anteilsübertragung durch einen Gesellschafter selbst in der Pflicht stehen können, Grunderwerbsteuer abzuführen. Dies sollte bei der Gestaltung von Kaufverträgen und der Vereinbarung von Steuerklauseln berücksichtigt werden.

2.3 Verlängerung der Anzeigefrist

Was sich ändert: Grunderwerbsteuerrelevante Vorgänge müssen dem Finanzamt angezeigt werden. Die bisherige Frist von zwei Wochen war in der Praxis oft sehr knapp, insbesondere wenn mehrere Beteiligte involviert sind. Mit der Neuregelung in § 19 Abs. 3 GrEStG wird die Anzeigefrist für inländische Sachverhalte auf einen Monat verlängert.

2.4 Dauerhafter Bestandsschutz für Personengesellschaften: Entfristung des § 24 GrEStG

Hintergrund: Mit Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) zum 1. Januar 2024 wurde der Begriff der „Gesamthand" aus dem Zivilrecht abgeschafft. Die Grunderwerbsteuer knüpfte bislang jedoch an diesen Begriff an, um Steuerbegünstigungen für Grundstücksübergänge zwischen einer Personengesellschaft und ihren Gesellschaftern zu gewähren (§§ 5, 6 und 7 GrEStG). Ohne ein Gegensteuern des Gesetzgebers wären diese Vergünstigungen für Personengesellschaften faktisch entfallen.

Bisherige Übergangslösung: Als Sofortmaßnahme wurde bereits im Jahr 2023 die Übergangsvorschrift des § 24 GrEStG eingeführt: Rechtsfähige Personengesellschaften galten für Zwecke der Grunderwerbsteuer befristet bis zum 31. Dezember 2026 weiterhin als Gesamthand. Die §§ 5, 6 und 7 GrEStG blieben dadurch bis zu diesem Datum anwendbar.

Was sich ändert: Die zeitliche Befristung dieser Übergangsregelung wird nun aufgehoben. § 24 GrEStG gilt damit dauerhaft und ohne Ablaufdatum. Personengesellschaften – etwa GmbH & Co. KGs oder GbRs – behalten dauerhaft Zugang zu den grunderwerbsteuerlichen Vergünstigungen der §§ 5, 6 und 7 GrEStG.

Für Rückfragen zu den genannten Themen oder zu Ihrer individuellen Situation stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Bildnachweis:apichat panyakaew/Stock-Fotografie-ID:2270338375