I. Vorbemerkung

Der Senat von Berlin hat am 22.10.2019 auf Vorlage von Katrin Lompscher, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, beschlossen, dem Rat der Bürgermeister den Entwurf eine Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften vorzulegen. Am 26.11.2019 hat der Berliner Senat den Gesetzentwurf verabschiedet. Das Berliner Abgeordnetenhaus hat dem Entwurf am 30.01.2020 zugestimmt, so dass das Gesetz am 23.2.2020 in Kraft tritt. Das Gesetz wird dann nach 5 Jahren wieder außer Kraft gesetzt werden.

Im Zentrum des Entwurfes steht das „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen“ in Berlin (kurz: „MietenWoG“), der sog. „Berliner Mietendeckel“. Berlin ist das erste Bundesland, das eine allgemeine Mietpreisbegrenzung einführt.

Das MietenWoG sieht für den freien Wohnungsmarkt im Kern einen Mietenstopp vor. Hierzu sollen die Regelungen des BGB im Bereich der Wiedervermietungen und der Anpassung von bestehenden Mietverträgen (insbesondere durch Kappung der Miete und Modernisierungsmieterhöhung) überlagert werden. Die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes wird vielfach angezweifelt.

Bemerkenswert ist, dass insbesondere das Bundesministerium des Innern die Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin verneint. Das Land Berlin sei kompetenzrechtlich gehindert, Gesetze zur Mietenbegrenzung zu erlassen. Die Mietpreisbegrenzung sei bereits durch den Bund „umfassend und abschließend geregelt” worden. Auch Teile der Rechtsliteratur zweifeln die formelle Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes an. Ebenso steht die materielle Verfassungsmäßigkeit in Frage. Hier ist insbesondere zweifelhaft, ob das Gesetz mit dem Grundrecht der Vermieter auf Eigentum (Art. 14 GG) in Einklang steht. Weitere verfassungsrechtliche Diskussionen betreffen insbesondere die Berufsfreiheit sowie den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.

Da das Gesetz rückwirkend ab dem 18.06.2019 gilt, kann auch die Frage gestellt werden, ob das Gesetz gegen das verfassungsrechtliche Rückwirkungsverbot verstößt. Es ist davon auszugehen, dass sich das Bundesverfassungsgericht und/oder der Berliner Verfassungsgerichtshof in nächster Zeit mit der Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes befassen werden. Es zeichnen sich von mehreren Seiten Verfahren ab. U.a. hat Berliner CDU-Fraktion eine Klage gegen den Mietendeckel angekündigt. Auch Bundestagsabgeordnete der CDU/CSU-Fraktion streben ein abstraktes Normkontrollverfahren an. Hierzu sind 178 Abgeordnete erforderlich, was einem Viertel des Bundestages entspricht.

Ferner könnte eine Fraktion im Land Berlin das Berliner Verfassungsgericht anrufen. Eine solche Normenkontrollklage können nämlich u.a. auch die Volksvertreter im Abgeordnetenhaus einreichen. Dafür werden 40 Stimmen benötigt.

II. Grundsätzlicher Anwendungsbereich des Gesetzes

Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus („Sozialwohnungen“) sind aus dem Anwendungsbereich ausgenommen (§ 1 Nr. 1 MietenWoG). Dies liegt vor allem darin begründet, dass solche Wohnungen bereits hinreichend durch limitierende Preisbildungsregelungen sowie darauf abgestimmte Zugangsbeschränkungen reguliert werden. Insoweit sei beispielsweise auf das Wohnungsbindungsgesetz und das Wohnraumförderungsgesetz verwiesen.

Ferner ist Wohnraum, für den Mittel aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung gewährt wurden und der einer Mietpreisbindung unterliegt, vom Anwendungsbereich der Vorschriften ausgenommen (§ 1 Nr. 2 MietenWoG). Ebenfalls nicht vom Anwendungsbereich des Berliner Mietendeckels umfasst ist Wohnraum, der ab dem 01.01.2014 erstmals bezugsfertig wurde oder im Einzelfall sonst dauerhaft unbewohnbarer und unbewohnter ehemaliger Wohnraum, der mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand zu Wohnzwecken wiederhergestellt wird (§ 1 Nr. 3 MietenWoG). Umfangreiche Modernisierungen genügen für eine Annahme dieser Ausnahme nicht. Auch eine Umnutzung von bislang gewerblich genutztem Raum führt nicht zu einer Ausnahme. Vielmehr muss in tatsächlicher Hinsicht neuer Wohnung geschaffen werden (z.B. im Rahmen eines Dachgeschossausbaus).

Weiterhin sind Studenten- und Seniorenwohnheime vom Anwendungsbereich des Gesetzes ausgenommen (§ 1 Nr. 4 MietenWoG), da diese dem allgemeinen Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung stehen. Hierbei ist entscheidend, dass die einzelnen Wohnräume insgesamt eine Einheit bilden. Diese Einheit muss sowohl in funktioneller, sachlicher und persönlicher Hinsicht gegeben sein.

Schließlich ist Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege zur Überlassung an Personen mit dringendem Wohnbedarf, mit Pflege- oder Teilhaberecht mietet oder vermietet (§ 1 Nr. 5 MietenWoG), nicht vom Berliner Mietendeckel erfasst, da diese Mietverhältnisse mit normalen Mietverhältnissen regelmäßig nicht vergleichbar sind. Personen mit dringendem Wohnbedarf sind z.B. Alleinerziehende, Arbeitslose, Obdachlose oder Flüchtlinge.

Bei dem übrigen Wohnraum soll es sich der Gesetzesbegründung zufolge um ca. 1,5 Millionen nicht preisgebundene Wohnungen handeln. Ein erheblicher Teil des Wohnraums in Berlin ist damit vom neuen Gesetz betroffen.

III. Regelungen des Gesetzes

1. Zuständigkeiten

Nach § 2 Abs. 1 MietenWoG sind verschiedene Institutionen für die Durchführung des Gesetzes zuständig. So überwacht die Senatsverwaltung das Verbot nach § 5 Abs. 1 MietenWoG, wonach überhöhte Mieten im Sinne dieses Gesetzes verboten sind. Der Berliner Investitionsbank (IBB) obliegt die Bearbeitung von Anzeigen von Mieterhöhungen nach einer Modernisierungsmaßnahme, Anträge hinsichtlich Härtefälle sowie Anträge über Mietzuschüsse. Alle sonstigen Aufgaben kommen den Berliner Bezirksämtern zu. Diese sind insbesondere für die Überwachung und Durchsetzung des Gesetzes zuständig. Im Gesetzgebungsverfahren haben die Berliner Bezirke auf das aufgrund der Zuständigkeiten erforderliche zusätzliche Personal hingewiesen. Es sei eine erhebliche Kraftanstrengung nötig, den Verwaltungsapparat aufzubauen. Im ursprünglichen Gesetzentwurf sollte das jeweilige Bezirksamt den Antrag der Mieter prüfen und gegebenenfalls eine Absenkung durchsetzen. In der geänderten Fassung muss nun der Mieter selbst juristische Schritte gegen den Vermieter einleiten. Die Bezirksämter sollen ihnen jedoch auf Wunsch Auskunft über die nach diesem Gesetz zulässige Miethöhe für ihre Wohnung erteilen (§ 2 Abs. 3 MietenWoG).

2. Zulässige Miethöhe und Preiserhöhungsverbote

a) Am 18.06.2019 bestehende Mietverhältnisse

Bei bestehenden Mietverhältnissen ist nach § 3 MietenWoG die sog. Stichtagsmiete der Ausgangspunkt für die zulässige Höhe der Miete. Hierbei handelt es sich um diejenige Miete, die am 18.06.2019 (Stichtag) vereinbart war. Diese darf gemäß § 3 Abs. 1 Mieten WoG -von noch zu erläuternden Ausnahmen abgesehen- nicht überschritten werden. Die Miete wird praktisch „eingefroren“. Mit dem Begriff „Miete“ ist die Nettokaltmiete einschließlich aller Zuschläge (z.B. Möblierungszuschlag) gemeint. Für den Fall, dass der Wohnraum erstmalig vermietet wird und dies zwischen dem 18.06.2019 und dem Inkrafttreten des Gesetzes erfolgt, ist gemäß § 3 Abs. 2 MietenWoG die wirksam vereinbarte Miete für das Verbot nach § 3 Abs. 1 Mieten WoG maßgeblich, d.h. diese Miete darf zukünftig nicht überschritten werden.

b) Wiedervermietungen nach dem 18.06.2019

Wird der Wohnraum nach dem 18.06.2019 wiedervermietet und besteht dieses Mietverhältnis auch zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes, so ist die vereinbarte Miete ebenfalls als Stichtagsmiete anzusehen.
Die Stichtagsmiete gilt ebenso bei der Vereinbarung von Staffel- oder Indexmieten. Auch bei solchen Mieten ist grundsätzlich die zum Stichtag vereinbarte Miete maßgeblich.

Beträgt die nach den vorstehenden Grundsätzen „eingefrorene Miete“ weniger als 5,02 EUR pro m² monatlich, darf die Miete im Falle der Wiedervermietung (siehe unter III. 2. b) um 1,00 EUR pro m² erhöht werden. Allerdings darf die Miete nach Erhöhung insgesamt höchstens 5,02 EUR pro m² betragen. Voraussetzung ist jedoch, dass die Wohnung zwei von fünf vorgegeben Merkmalen aufweisen, die auf eine moderne Ausstattung schließen lassen. Diese Merkmale dienen auch der Bemessung der Mietobergrenze und werden unter 2. b) erläutert.

Angepasst wird die Stichtagsmiete jährlich erst ab dem 01.01.2022. Die Anpassung ergibt aus der durch das Statistische Bundesamt zum 31.12. des jeweiligen Vorjahres festgestellten Inflation seit dem maßgeblichen Stichtag. Eine Erhöhung darf hierbei bis zu 1,3 % betragen. Zudem dürfen die Mietobergrenzen (siehe III 2. b) nicht überschritten werden. Der anzusetzende Prozentsatz wird durch die Senatsverwaltung mittels Rechtsverordnung festgelegt.

Die Höhe der Stichtagsmiete muss von den Vermietern vor Abschluss eines Mietvertrages dem Mieter mitgeteilt werden. Die Höhe dieser Miete kann auch jederzeit von den Mietern oder vom zuständigen Bezirksamt abgefragt werden. Die Mitteilung hat schriftlich oder elektronisch zu erfolgen. Eine mündliche Auskunft reicht also nicht aus.

c) Wiedervermietungen/Neuvermietungen

Wird ein neuer Mietvertrag in einem schon bestehenden Wohngebäude (sog. Wiedervermietung) abgeschlossen, gilt zunächst die Stichtagsmiete, die mit dem Vormieter vereinbart worden ist. Die Stichtagsmiete darf jedoch nicht die sog. Mietobergrenze überschreiten. Die Mietobergrenze ist bei allen erstmaligen Vermietungen und Wiedervermietungen zu berücksichtigten. Sie bemisst sich nach einem im Gesetz (§ 6 Abs. 1 MietenWoG) festgelegten Quadratmeterpreis in Abhängigkeit zur erstmaligen Bezugsfertigkeit und der Ausstattung der Wohnung.

Sollte sich der Wohnraum in einem Gebäude befinden, in dem es nicht mehr als zwei Wohnungen gibt, so erhöht sich die Mietobergrenze um 10 %. Auch Wohnungen mit moderner Ausstattung sind privilegiert. Die Mietobergrenze erhöht sich bei entsprechend ausgestatteten Wohnungen um 1,00 EUR pro m². Eine moderne Ausstattung liegt nach § 6 Abs. 3 Satz 1 MietenWoG vor, wenn die Wohnung drei der folgenden Merkmale aufweist:

Schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug
Einbauküche
Hochwertige Sanitärausstattung
Hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume
Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 Kilowattstunden pro m² und Jahr

Im Wesentlichen ist die erforderliche moderne Ausstattung also konkret im Gesetz niedergelegt. Was allerdings unter dem Begriff „hochwertig“ im Einzelfall zu verstehen ist und wo hier die Grenzen liegen, wird nicht näher geregelt. Letztlich ist es eine Auslegungsfrage, die im Einzelfall auch zu Rechtsstreitigkeiten führen kann.

Tipp:

In Mieterverträgen sollten künftig zwei Beträge stehen, einmal der Betrag, der ohne den Mietendeckel zulässig ist. Sofern diese Miete auf einer Ausnahme von der Mietpreisbremse beruht, muss hierüber informiert werden (§ 556g Abs. 1a BGB). Zum anderen sollte der Betrag aufgenommen werden, der nach dem Berliner Mietendeckel zulässig ist. Insoweit ist darüber zu informieren, dass dieser Betrag für die Zeit gefordert wird, in der der Berliner Mietendeckel besteht. Sollte das Bundesverfassungsgericht seine Nichtigkeit erklären, würde die nach dem BGB vereinbarte Miete aufleben. Insbesondere Verwalter sind gehalten, sich so zu verhalten, um sich nicht gegenüber dem Eigentümer schadenersatzpflichtig zu machen. Denn erklärt das Bundesverfassungsgericht die Nichtigkeit, würde man dennoch an die Miete nach dem Mietendeckel gebunden bleiben.

d) Mieterhöhung nach Modernisierung

Sollten die Vermieter nach Inkrafttreten des Gesetzes Modernisierungsmaßnahmen durchführen, können diese nur begrenzt auf den Mieter umgelegt werden.

Zum einen müssen sich die Baumaßnahmen auf die energetische Verbesserung des Gebäudes, den Abbau von Barrieren und die Zugangserleichterung beziehen. Im Einzelnen sind dies nach § 7 Abs. 1 MietenWoG Modernisierungen

aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung,
zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches,
zur Nutzung erneuerbarer Energien,
zur energetischen Fenstererneuerung,
zum Heizanlagenaustausch mit Heizanlagenoptimierung,
zum Aufzugsanbau oder
zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau.

Gesetzlich verpflichtend ist z.B. der Einbau von Rauchmeldern oder der Austausch einer 30 Jahre alten Heizanlage.

Nach § 7 Abs. 1 Satz 2 MietenWoG erhöht sich im Falle von Modernisierungsmaßnahmen die zulässige Miete gemäß § 3 (Stichtagsmiete) und § 6 (Mietobergrenze) um maximal 1,00 EUR pro m². Dies gilt auch dann, wenn mehrere Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Die zivilrechtlichen Voraussetzungen einer Mieterhöhung (§§ 558 ff. BGB) müssen ebenfalls geprüft werden. Die Vermieter müssen die Mieterhöhung der Investitionsbank Berlin elektronisch oder schriftlich anzuzeigen.

Auch Modernisierungsmaßnahmen zwischen dem Stichtag und dem Inkrafttreten des Gesetzes sind erfasst. Allerdings ist eine Mieterhöhung erst ab Inkrafttreten des Gesetzes zulässig. Dazu muss die Anzeige an die Investitionsbank Berlin innerhalb von 3 Monaten erfolgen.

e) Tabellarische Übersichten

Die vorstehenden Grundsätze lassen wie folgt in Tabellen zusammenfassen:

(1) Tabelle: „Maximale Nettokaltmiete für Wohnungen mit Sammelheizung und Bad“

BaujahrMiete in EUR pro m² im Monatbis 19181919-
19491950-
19641965-
19721973-
19901991-
20022003-
2013Ohne Modernisierung6,456,276,085,956,048,139,80Nach Modernisierung7,457,277,086,957,049,1310,80Bei moderner Ausstattung nach Modernisierung8,458,278,087,958,0410,1311,80

(2) Tabelle: „Maximale Nettokaltmiete für Wohnungen mit Sammelheizung oder mit Bad“

BaujahrMiete in EUR pro m² im Monatbis 1918 1919-1949 1950-1964Ohne Moderierung5,005,225,62Nach Modernisierung6,006,226,62Bei moderner Ausstattung nach Modernisierung7,007,227,62

(3) Tabelle: „Maximale Nettokaltmiete für Wohnungen ohne Sammelheizung und ohne Bad“

BaujahrMiete in EUR pro m² im Monat bis 1918 1919-1949Ohne Modernisierung3,924,59Nach Modernisierung4,925,59Bei moderner Ausstattung nach Modernisierung5,926,59

f) Überhöhte Miete/Absenkung

Eine Absenkung einer überhöhten Miete kann von den Mietern nicht sofort, sondern erst nach neun Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes gefordert werden. Die hier maßgebliche § 5 MietenWoG tritt nämlich als einzige Regelung des Gesetzes erst zu diesem Zeitpunkt in Kraft. Nach § 5 Abs.1 Satz 2 MietenWoG ist eine Miete überhöht, wenn die oben genannten Mietobergrenzen um mehr als 20 % überschritten sind und kein Härtefall (siehe III.2.f) vorliegt. Es sollen also nur besonders hohe Mieten abgesenkt werden dürfen. Ferner kommt es auf die jeweilige Wohnanlage an. So ist bei einfachen Wohnanlagen 0,28 EUR und bei mittleren Wohnanlagen 0,09 EUR von der Mietobergrenze abzuziehen. Bei guten Wohnanlagen hingegen sind 0,74 EUR auf die Mietobergrenze aufzuschlagen.

Aus diesen Grundsätzen können die folgenden Werte für die Beurteilung, ob eine Absenkung der Miete verlangt werden kann, herangezogen werden:

(1) Tabelle: „Nettokaltmiete, ab der eine Absenkung der Miete verlangt werden kann für Wohnungen mit Sammelheizung und Bad“

Baujahr Miete in EUR pro m² im MonatWohnanlagebis 19181919-
19491950-
19641965-
19721973-
19901991-
20022003-
2013Ohne Modernisierungeinfache7,407,196,966,806,919,4211,42mittlere7,637,427,197,037,149,6511,65gute8,638,418,188,038,1410,6412,65Nach Modernisierungeinfache8,609,388,168,008,1110,6212,62mittlere8,838,628,398,238,3410,8512,85gute9,839,619,389,239,3411,8413,85Bei moderner Ausstattung nach Modernisierungeinfache9,809,599,369,209,3111,8213,82mittlere10,039,829,599,439,5412,0514,05gute11,0310,8110,5810,4310,5413,0415,05

(2) Tabelle: „Nettokaltmiete, ab der eine Absenkung der Miete verlangt werden kann für Wohnungen mit Sammelheizung oder mit Bad“

Baujahr Miete in EUR pro m² im MonatWohnanlagebis 19181919-19491950-1964Ohne Modernisierungeinfache5,665,936,41mittlere5,896,166,64gute6,897,157,63Nach Modernisierungeinfache6,867,137,61mittlere7,097,367,84gute8,098,358,83Bei moderner Ausstattung nach Modernisierungeinfache8,068,338,81mittlere8,298,569,04gute9,299,5510,03

(3) Tabelle: „Nettokaltmiete, aber der eine Absenkung der Miete verlangt werden kann für Wohnungen ohne Sammelheizung und ohne Bad“

Baujahr Miete in EUR pro m² im MonatWohnanlagebis 19181919-1949Ohne Modernisierungeinfache4,375,17mittlere4,605,40gute5,596,40Nach Modernisierungeinfache5,576,37mittlere5,806,60gute6,797,60Bei moderner Ausstattung nach Modernisierungeinfache6,777,75mittlere7,007,80gute7,998,80

g) Härtefälle

Das Gesetz sieht in § 8 MietenWoG eine Härtefallregelung für Vermieter vor. Nach dieser Regelung kann eine höhere Miete für das laufende oder das folgende Mietverhältnis genehmigt werden, wenn Gründe vorliegen, die nicht im Verantwortungsbereich der VerMieter liegen. In den folgenden Fällen liegt der Verantwortungsbereich hingegen bei den Vermietern, so dass keine unbillige Härte angenommen werden kann:

Wertsteigerungserwartungen, Renditeerwartungen, Finanzierungskosten außerhalb des Marktüblichen,
Ertragserwartungen, denen auch unabhängig von diesem Gesetz überhöhte Mieten zugrunde liegen,
Verluste, die durch die Aufteilung in Wirtschaftseinheiten entstehen.

Diese Liste ist nicht abschließend, so dass auch vergleichbare Fälle erfasst sein können. Eine unbillige Härte liegt nach § 8 Abs.2 MietenWoG hingegen vor, wenn die Beibehaltung der zulässigen Miete auf Dauer zu Verlusten für die Vermieter oder zur Substanzgefährdung der maßgeblichen Wirtschaftseinheit führen würde. Ein Verlust liegt vor, wenn die laufenden Aufwendungen die Erträge für die maßgebliche Wirtschaftseinheit übersteigen. Eine Substanzgefährdung ist gegeben, wenn Erträge aus der Wirtschaftseinheit für ihre Erhaltung nicht mehr ausreichen. Eine Wirtschaftseinheit ist eine einzelne Wohnung, wenn an dieser Wohnungseigentum besteht, ein Gebäude oder mehrere Wohnungen oder Gebäude, wenn diese gemeinsam bewirtschaftet werden und in einem unmittelbaren räumlichen Zusammenhang stehen. Die näheren Einzelheiten muss die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen im Rahmen einer Rechtsverordnung regeln.

Sollte eine unbillige Härte vorliegen, so können die Vermieter einen entsprechenden Antrag bei der Investitionsbank Berlin stellen. Erfolgt eine entsprechende Genehmigung einer höheren Miete, können die Mieter nach § 9 MietenWoG einen Mietzuschuss bei der Investitionsbank Berlin beantragen. Der Mietzuschuss darf höchstens dem die Mietobergrenze überschreitenden Betrag entsprechen.

h) Informationspflicht

Die Vermieter unterliegen erheblichen Auskunfts- und Informationspflichten. So haben sie den Mietern unaufgefordert innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes und vor Abschluss eines neuen Mietvertrages Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen. Ferner sind sie verpflichtet, den Mietern bei Neuvermietung oder auf Anforderung von Mietern und Bezirksamt die zum Stichtag (18.06.2019) geltende bzw. zuletzt geschuldete Miete mitzuteilen.

Tipp

Der Information kann auch per E-Mail erfolgen. Damit der Zugang auch sichergestellt wird, bitten sollte der dieser bestätigt werden. Alternativ kann die Information – so wie anderen Erklärungen auch – per Boten zugestellt werden.

Die Behörden können auch ihrerseits Mietern Auskunft über die zulässige Miethöhe erteilen. Vermieter müssen darüber hinaus den zuständigen behördlichen Stellen auf Verlangen die zur Einhaltung des Gesetzes erforderlichen Auskünfte erteilen und Unterlagen vorlegen.

Muster zur Erteilung der Auskunft gemäß § 6 Abs. 4 MietenWoG Berlin

Herrn
Hans Mustermann
Musterstraße 7
10000 Berlin

Auskunft gemäß § 6 Abs. 4 MietenWoG Berlin
Ihre Wohnung in der Musterstraße 7, 1000 Berlin

Sehr geehrter Herr Mustermann,

wie Sie vermutlich aus der Presse erfahren haben, ist am 23.2.2020 das Gesetz über den Berliner Mietendeckel in Kraft getreten (Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen). Nach § 6 Abs. 4 dieses Gesetzes ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter innerhalb von zwei Monaten ab Inkrafttreten des Gesetzes Auskunft über die für die Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen. Hierzu teile ich Ihnen folgendes mit.

Die Wohnung hat das Baujahr ……..

Die Wohnung verfügt über

Sammelheizung und Bad
Sammelheizung oder Bad
weder Sammelheizung noch Bad.

Die Wohnung liegt in einem Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen. (ja/nein).

Die Wohnung verfügt eine moderne Ausstattung i.S. des § 6 Abs. 3 (ja/nein)

Eine moderne Ausstattung liegt gemäß § 6 Abs. 3 vor, wenn der Wohnraum mindestens drei der folgenden fünf Merkmale aufweist:

schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Aufzug,
Einbauküche,
hochwertige Sanitärausstattung,
hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a)

Seit dem 18.6.2019 sind Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 7 durchgeführt worden, die zu einer Erhöhung der Mietobergrenzen um …. EUR/m² geführt haben. (ja/nein)

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Vermieter

3. Weitere Regelungen

Die weiteren Regelungen des Gesetzes betreffen die Rechtsbehelfe und die möglichen Ordnungswidrigkeiten.

a) Rechtsbehelfe

Bei den anstehenden Entscheidungen der Senatsverwaltung zur Überwachung des Mietendeckels handelt es sich nach § 5 MietenWoG um Verwaltungsakte, gegen die betroffene Vermieter Anfechtungsklage vor dem Verwaltungsgericht Berlin erheben können. Nach § 10 Abs.1 MietenWoG ist jedoch zunächst ein Vorverfahren durchzuführen. Das bedeutet, dass die Vermieter gegen einen Bescheid, der theoretisch auch eine Absenkung beinhalten kann (§ 5 Abs. 2 Satz 2 MietenWoG) zunächst Widerspruch erheben müssen. Erst nach Zurückweisung des Widerspruchs kann mit einer Frist einem Monat Klage erhoben werden. Da die aufschiebende Wirkung solcher Widersprüche und Klagen gemäß § 10 Abs.1 MietenWoG ausgeschlossen ist, müsste ein Vermieter zusätzlich beim Verwaltungsgericht im Rahmen vorläufigen Rechtsschutzes einen Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs bzw. der Klage stellen, um zu verhindern, dass ein Mieter auf Grundlage der Entscheidung der Senatsverwaltung bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung über den Widerspruch bzw. die Anfechtungsklage seine Miete reduziert. Dabei handelt es sich um ein eigenständiges Verwaltungsgerichtsverfahren. Im Rahmen der verwaltungsgerichtlichen Verfahren prüft das Gericht gegebenenfalls auch inzident, ob das Gesetz mit der Verfassung in Einklang zu bringen ist. Geht das Gericht von einer Verfassungswidrigkeit aus, muss es das Gesetz der Verfassungsgerichtsbarkeit zur Entscheidung vorlegen.

b) Ordnungswidrigkeiten

Verstöße gegen das Berliner Mietengesetz werden als Ordnungswidrigkeit behandelt und nach § 11 Abs. 2 MietenWoG mit einem Bußgeld von bis zu EUR 500.000,00 geahndet. Ordnungswidrig handelt hierbei, wer vorsätzlich oder fahrlässig den zuständigen Stellen nach diesem Gesetz erforderliche Unterlagen nicht, nicht richtig oder nicht vollständig vorlegt oder Auskünfte nicht, nicht richtig oder nicht vollständig erteilt. Dies betrifft auch die Auskünfte und das Vorlegen von Unterlagen über die Höhe der vereinbarten oder geforderten Miete gegenüber den Bezirksämtern sowie die Auskünfte der Vermieter gegenüber den Mietern über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände. Ebenso ist das Verlangen einer höheren als die zulässige Miete als ordnungswidrig einzustufen, wenn der Vermieter keine Genehmigung über einen Härtefall aufweisen kann.

Die Regelungen zu den Ordnungswidrigkeiten finden im Übrigen auch Ablauf des Gesetzes (5 Jahre) Anwendung, damit alle Ordnungswidrigkeiten, die kurz vor dem Ende der Wirksamkeit des MietenWoG verübt werden, noch geahndet werden können.

4. Beispiele

Es folgen nun einige praktische Beispiele, die die Anwendung des Gesetzes verdeutlichen sollen:

Beispiel 1:

Das Gesetz ist am 23.02.2020 in Kraft getreten. Am 18.06.2019 war für die Wohnung eine Miete von 6,50 EUR vereinbart. In der Mietentabelle ist für die 1995 fertiggestellte Wohnung eine Mietobergrenze von 8,13 EUR ausgewiesen. Der Mieter kündigt das Mietverhältnis zum 31.03.2020. Der Vermieter möchte die Wohnung zum 01.04.2020 wiedervermieten. Obwohl die Tabelle einen höheren Betrag ausweist, darf der Vermieter vom Nachmieter nicht mehr als 6,50 EUR verlangen. Auf die Ausstattung kommt es nicht an.

Beispiel 2:

Das Gesetz ist in Kraft getreten. Für die Wohnung ist aufgrund einer vorherigen Modernisierung (nur neuer Balkon) eine Stichtagsmiete von 12,00 EUR vereinbart. Die Mietobergrenze liegt bei 8,13 EUR. Der Vermieter möchte die Wohnung wiedervermieten. Da die Stichtagsmiete oberhalb der zulässigen Mietobergrenze liegt, muss die Miete auf 8,13 EUR gesenkt werden. Dass zuvor eine gebrauchswerterhöhende Modernisierung erfolgt ist, spielt keine Rolle.

Beispiel 3:

Das Gesetz ist in Kraft getreten. Am 18.06.2019 war für die Wohnung eine Stichtagsmiete von 4,00 EUR vereinbart. Die Mietobergrenze beträgt für diese Wohnung aufgrund der Fertigstellung 6,04 EUR. Aufgrund der Ausstattung kann 1,00 EUR addiert werden. Der Vermieter möchte die Wohnung nun wiedervermieten. Eigentlich dürfte der Vermieter nicht mehr als 4,00 EUR verlangen, da er auf die Stichtagsmiete begrenzt ist. Aufgrund dessen, dass die Miete weniger als 5,02 EUR beträgt, kann der Vermieter die Miete bei der Wiedervermietung um 1,00 EUR auf 5,02 EUR erhöhen.

Beispiel 4:

Die Miete beträgt 7,50 EUR. Vor der Modernisierung liegt die Obergrenze bei 8,13 EUR. Nach Anbau des Aufzuges liegen drei Kriterien vor, die einen Aufschlag von 1,00 EUR auf die Obergrenze ermöglichen. Nach der Modernisierung und Anzeige der Maßnahme gegenüber der Berliner Investitionsbank kann der Vermieter eine Mieterhöhung von 1,00 EUR auf 8,50 EUR verlangen. Die Obergrenze hat sich durch die Modernisierung auf 9,13 EUR erhöht.

Beispiel 5:

Vermieter V vermietet 2018 an den Mieter M eine Wohnung zu einem Preis von 11,50 EUR je Quadratmeter. Die Wohnung, die sich in einer mittleren Lage befindet, war erstmals 2012 bezugsfertig. Aufgrund der Ausstattung ist ein Zuschlag von 1,00 EUR zu berücksichtigen. Die Kappungsgrenze liegt bei 12,85 EUR ((9,80 EUR + 1,00 EUR- 0,09 EUR) + 20 % = 12,85 EUR). M kann keine Absenkung bzw. Kappung verlangen. Die Mietobergrenze liegt bei 10,80 EUR.

Beispiel 6:

Vermieter V vermietet 2018 an den Mieter M eine umfassend sanierte Altbauwohnung zu einem Preis von 11,50 EUR je Quadratmeter. Die Wohnung war erstmals 1917 bezugsfertig. Die Wohnung befindet sich in einer Seitenstraße des Savignyplatzes. Somit ist von einer guten Lage auszugehen. Aufgrund des Datums der ersten Bezugsmöglichkeit und des Sanierungszustandes liegt die Kappungsgrenze bei 9,82 EUR ((6,45 EUR + 1,00 EUR + 0,74 EUR) + 20 % = 9,82 EUR). M kann von V eine Absenkung der Miete von 11,50 EUR auf 9,82 EUR verlangen.

Die Beispiele 5 und 6 sind erst relevant, wenn die Regelungen zur Herabsetzung nach § 4 MietenWoG in Kraft treten (voraussichtlich am 23.11.2020).

Beispiel 7:

Vermieter V hat Mieter M eine Wohnung nach umfassender Modernisierung 2018 in einer sehr guten Wohnlage für 17 EUR vermietet. Die Wohnung, die 1917 erstmals bezogen wurde, verfügt über ein Bad und ist an eine Sammelheizung angeschlossen. Das Gesetz tritt am 23.02.2020 in Kraft. Bis Ende April 2020 muss V über die zulässige Obergrenze informieren. Diese liegt bei 9,82 EUR.

IV. Fazit

Die Folgen des Berliner Mietendeckels sind letztlich noch nicht gänzlich abzusehen. Insgesamt ist aber festzustellen, dass noch eine Vielzahl von Rechtsfragen ungeklärt und offen sind. Vermieter sollten sich daher fachkundigen Rat holen, um sich in Bezug auf die Auswirkungen des Gesetzes, auch in Bezug auf die damit zusammenhängenden Informationspflichten, sowie über mögliche Vorkehrungen bei abzuschließenden Mietverträgen beraten zu lassen.

Der Berliner Mietendeckel