Keine erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags bei der Vermietung von Wohnungen

In einem interessanten Urteil vom 11.5.2021 hat sich das FG Münster zur erweiterten gewerbesteuerliche Kürzung einer GmbH, die Wohnungen vermietet, geäußert.

In dem entschiedenen Fall ist die GmbH Eigentümerin eines Wohnungen, Praxisräumen, eines Ladenlokal und einem Café bebauten Grundstücks. Die Wohnungen wurden an Senioren vermietet. Die Wohnungsmieter schließen mit einer GmbH & Co. KG, deren Gesellschafter mit denen der GmbH identisch sind, Dienstleistungsverträge über die Reinigung der Wohnungen, Wäscheservice, Verpflegung usw. ab. Die Verpflegung der Bewohner erfolgte in dem Café ein, das von der GmbH auf die KG mit einem rein privatschriftlichen Kaufvertrag „übertragen“ bzw. „abgetreten“ hatte.
Das Finanzamt lehnte die von der GmbH beantragte erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung ab, da die Wohnungsmietverträge an die Abschlüsse der Dienstleistungsverträge gekoppelt seien. Hierfür spreche nach Ansicht des FG vor allem, dass die Klägerin die Wohnungen auf ihrer Internetseite zusammen mit den von der KG erbrachten Zusatzleistungen bewerbe. Die GmbH als Klägerin wandte dagegen ein, dass sie ausschließlich Vermietungsleistungen und keine gewerblichen Leistungen erbringe.

Das FG lehnte die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags aus folgenden Gründen ab:

Zunächst greift hier die Ausnahmeregelung des § 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 1 GewStG ein, weil die Vermietung dem Gewerbebetrieb der beteiligungsidentischen KG dient. Für ein Dienen im Sinne dieser Vorschrift reicht es aus, dass die Vermietung der KG allgemein von Nutzen ist. Außerdem wäre das Grundstück ohne Zwischenschaltung der GmbH notwendiges Sonderbetriebsvermögen der Gesellschafter.

Entscheidend war aber, dass die Mietverträge und die Dienstleistungsverträge den Bewohnern gleichzeitig vorgelegt sowie mit ihnen einheitlich abgeschlossen wurden und eine Kündigung ist nur einheitlich möglich war. Die die Kaltmiete für die Wohnungen beträgt etwa das Doppelte der ortsüblichen Miete und ist damit nicht fremdüblich. Das Entgelt für die Dienstleistungen ist dagegen äußerst niedrig bemessen. Im Rahmen einer vermögensverwaltenden Wohnungsvermietung ist auch ungewöhnlich, dass die Höhe der Kaltmiete von der Bewohnerzahl abhängt. Zudem stellen Serviceleistungen für die Bewohner einer Seniorenresidenz einen erheblichen Vorteil dar. Insgesamt ist daher in der Bewerbung der Wohnungsvermietungen zusammen mit den Serviceleistungen eine einheitliche gewerbliche Tätigkeit gegeben.

Hinweis: Die Gründe des FG erscheinen durchaus nachvollziehbar und zeigen wieder einmal, dass die erweitertet Kürzung des Gewerbeertrags bei der Vermietung von Immobilien im Rahmen eines Gewerbebetriebs mit erheblichen Fallstricken verbunden ist. Hier ist bei der Gestaltung von Mietverhältnissen äußerste Vorsicht geboten, um die Kürzung des Gewerbeertrags nicht zu gefährden.