Vorsicht bei umfangreichen Gebäudemaßnahmen kurzfristig nach Anschaffung

Wenn an einem Gebäude innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung umfangreiche Erhaltungs-, Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden, können diese nicht sofort als Werbungskosten steuerlich berücksichtigt, wenn die Kosten hierfür 15 % der Gebäudeanschaffungskosten überschreiten. In diesem Fall sind die Kosten als Herstellungskosten zu aktivieren und können nur über die jährlichen Abschreibungen steuermindernd berücksichtigt werden (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Um diese nachteilige Folge zu vermeiden, empfehlen wir, anstehende Gebäudemaßnahmen hinsichtlich des zeitlichen Anfalls und der Höhe der Kosten genau zu planen. Hierzu haben wir folgenden Hinweise:

Bei der Betrachtung des 3-Jahreszeitraums kommt es auf eine taggenaue Berechnung der Frist nach dem Anschaffungsdatum an. Überlegenswert ist es daher Maßnahmen nach Möglichkeit erst nach Ablauf dieses Zeitraums durchzuführen. Die Finanzverwaltung vertritt hierzu allerdings die enge Auffassung, dass es dabei nicht auf die Fertigstellung der Arbeiten insgesamt ankommt. Wenn schon vorher Leistungen angefallen sind, sollen diese bereits einbezogen werden.

In die 15 %-Grenze sind sämtliche Aufwendungen für die Instandhaltung, Instandsetzung, Sanierung und Modernisierung des Gebäudes einzubeziehen sind. Es gelten allerdings folgende Ausnahmen:

• Aufwendungen für Erweiterungen sind stets als substanzvermehrende Aufwendungen als Herstellungsaufwendungen zu aktivieren.

• Aufwendungen für jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten. Darunter fallen jedoch nur regelmäßige Wartungsarbeiten. Sogenannte Schönheitsreparaturen sind von dieser Ausnahme schon nicht mehr betroffen.

• Aufwendungen zur Beseitigung eines Schadens, der im Zeitpunkt der Anschaffung noch nicht vorhanden und auch nicht angelegt war, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt durch das schuldhafte Handeln eines Dritten am Gebäude verursacht worden ist. Sofern die Mängel durch normale Nutzung des Gebäudes zurückzuführen sind, sollen die Kosten für deren Beseitigung allerdings in die 15 %-Grenze einbezogen werden.

Unabhängig davon, ob die Aufwendungen zeitnah zur Anschaffung anfallen oder nicht, sind auch Aufwendungen für wesentliche Verbesserungen des Gebäudes zu aktivieren.

Bei gemischt genutzten Gebäuden, die z.B. für Wohnzwecke und gewerbliche Zwecke genutzt werden, sind die unterschiedlichen Gebäudeteile steuerrechtlich betrachtet jeweils selbständige Wirtschaftsgüter mit der Folge, dass die 15 %-Grenze für jeden Gebäudeteil getrennt zu prüfen ist. Diese Aufteilung ist einerseits aufwändig und andererseits streitanfällig, könnte sich aber auch steuerlich lohnen, die 15 %-Grenze für das ganze Gebäude zwar überschritten wurde, nicht aber für alle selbständigen Gebäudeteile. Durch geschickte Gestaltung der Gebäudearbeiten kann dadurch zumindest für einen Teil der Kosten der sofortige Steuerabzug gesichert werden.