Steuertipp: Gewerblicher Grundstückshandel bei Errichtung eines Erweiterungsbaus

Steuertipp: Es ist also keineswegs sicher, dass Grundstücke, die bereits seit mehr als 10 Jahren im Privatvermögen gehalten werden, steuerfrei verkauft werden können. Maßgebliche Erweiterungen und Verbesserungen an bestehenden Gebäuden oder die Umwidmung von Flächen in Bauland stellen z.B. grundsätzlich Aktivitäten dar, die über die reine private Vermögensverwaltung hinausgehen und einen gewerblichen Grundstückshandel begründen können.
Da es wirtschaftlich betrachtet nicht unerheblich ist, ob Veräußerungsgewinne der Gewerbesteuer und der Einkommensteuer unterliegen, sollte vorab sorgfältig geprüft werden, ob sich negative steuerliche Folgen durch sorgfältige Gestaltung vermeiden lassen. Dabei helfen wir Ihnen gern.

Im Einzelnen: Der Verkauf von Immobilien im steuerlichen Privatvermögen ist grundsätzlich steuerfrei. Das gilt einerseits für selbst genutzte und andererseits auch für vermietete Immobilien, die sich länger als 10 Jahre im Eigentum des Verkäufers befinden. Ärger mit dem Finanzamt ist allerdings vorprogrammiert, wenn der Steuerpflichtige eine Vielzahl von Immobilien innerhalb kurzer Zeit verkauft und damit den Bereich der privaten Vermögensverwaltung verlässt. Dann wird steuerlich von einem sogenannten gewerblichen Grundstückshandel gesprochen, mit der Folge, dass Veräußerungsgewinne sowohl der Gewerbesteuer als auch der Einkommensteuer unterliegen.

Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt vereinfacht gesagt immer dann vor, wenn außerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte verkauft werden, die ursprünglich nicht mit der Absicht erworben wurden, sie kurzfristig wieder zu verkaufen. Sofern kurz vor der Veräußerung von bebauten Grundstücken Maßnahmen durchgeführt werden, die geeignet sind den Wert des Grundstücks zu erhöhen, ist aus steuerlicher Sicht zu prüfen, ob dadurch eine Veräußerungsabsicht begründet wird. Dann kann ein Grundstück ein Objekt des gewerblichen Grundstückshandels werden, wenn der Verkäufer länger als zehn Jahre Eigentümer war. Eine solche Maßnahme zur Verbesserung der Marktgängigkeit kann in der Herstellung eines neuen “Gebäudes” zu sehen sein. Darunter fallen nach Auffassung des BFH auch umfassende Baumaßnahmen. Wenn dadurch das bestehende Gebäude wesentlich erweitert oder verbessert wird, entsteht nach Auffassung des BFH dadurch ein neues Gebäude ( BFH, Urteil v. 15.1.2020 – X R 18/18, X R 19/18; veröffentlicht am 16.7.2020).

In dem entschiedenen Fall ging es um die Frage, ob das erweiterte Gebäude als Zielobjekt im Rahmen der sogenannten 3-Objekt-Grenze gilt.

Diese Frage wurde von dem zuständigen Finanzamt und anschließend auch vom Finanzgericht bejaht, weil der Steuerpflichtige das Objekt durch die Erweiterung praktisch in ein Betriebsvermögen eingebracht habe. Durch verschiedene Grundstücksaktivitäten habe der Steuerpflichtige nach Auffassung des Finanzgerichts einen gewerblichen Grundstückshandel begründet, so das auch die Einbringung des durch den Erweiterungsbau maßgeblich verbesserten Grundstücks in eine Kommanditgesellschaft ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstanden sei.

In einem anderen Fall hat der BFH bereits 2003 entschieden, dass ein zeitlich bereits weit zurückliegender Grundstückserwerb die Zuordnung zu einem gewerblichen Grundstückshandel nicht ausschließt, wenn ein hierauf befindliches Gebäude abgerissen und durch eine in Veräußerungsabsicht erfolgte Neubebauung ersetzt wird.

Der BFH ist der Auffassung, dass auch ein Grundstück, welches langjährig im Eigentum des Steuerpflichtigen steht und seit längerer Zeit im Rahmen privater Vermögensverwaltung genutzt wird, nicht von vornherein ungeeignet ist, Bestanteil eines gewerblichen Grundstückshandels zu sein.