Gebäudesanierung und Steuer: Neues BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwand, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat am 26. Januar 2026 ein umfassendes neues Schreiben zur steuerlichen Behandlung von Bau- und Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden veröffentlicht. Es ersetzt vollständig die bislang geltenden Verwaltungsanweisungen aus den Jahren 2003 und 2017 und ist in allen offenen Fällen anzuwenden. Das bedeutet: Die neuen Regeln gelten nicht nur für künftige Projekte, sondern können auch laufende Steuerverfahren beeinflussen.

Warum ist diese Abgrenzung so wichtig?

Die steuerliche Einordnung von Ausgaben rund um Ihr Gebäude entscheidet darüber, wann und in welchem Umfang diese Kosten Ihre Steuerlast mindern:

• Erhaltungsaufwendungen können Sie sofort und in voller Höhe als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehen. Das senkt Ihre Steuerlast im Jahr der Zahlung unmittelbar.

• Anschaffungskosten und Herstellungskosten hingegen müssen über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt abgeschrieben werden – in der Regel über 33 oder 50 Jahre. Sind die Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen an einem Gebäude als Anschaffungskosten, Herstellungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten einzuordnen, können sie nur im Wege der Abschreibung (AfA) berücksichtigt werden.

Kurz gesagt: Je nachdem, wie eine Maßnahme eingestuft wird, spüren Sie den steuerlichen Vorteil entweder sofort oder erst schrittweise über viele Jahre. Die Einordnung kann also erhebliche finanzielle Auswirkungen haben.

Die vier Kategorien im Überblick

Das neue BMF-Schreiben folgt einem systematischen Ansatz: Ausgangspunkt ist die Feststellung, dass Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen regelmäßig als Erhaltungsaufwendungen sofort abzugsfähig sind, jedoch unter bestimmten Voraussetzungen den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zuzuordnen sind. Die Prüfung ist dabei in vier klar voneinander abgegrenzte Kategorien unterteilt: Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahe Herstellungskosten.

1. Erhaltungsaufwendungen: Die Regel

   Laufende Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen, die den Zustand Ihres Gebäudes erhalten, ohne es wesentlich zu verbessern oder zu erweitern, sind klassische Erhaltungsaufwendungen. Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an einem Gebäude sind regelmäßig Erhaltungsaufwendungen und sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbar.

   Typische Beispiele: Austausch einer defekten Heizungspumpe, Reparatur eines undichten Daches, Malerarbeiten und ähnliche Schönheitsreparaturen (sofern keine besonderen Umstände vorliegen, dazu sogleich).

2. Anschaffungskosten: Was zählt dazu beim Gebäudekauf?

   Wenn Sie ein Gebäude kaufen, gehören zu den Anschaffungskosten nicht nur der Kaufpreis. Anschaffungskosten umfassen auch Aufwendungen, um das Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, (Anschaffungs-)Nebenkosten sowie nachträgliche Anschaffungskosten.

   Das BMF legt nun besonders großen Wert auf den Begriff der Betriebsbereitschaft. Das Schreiben konkretisiert den Begriff der Betriebsbereitschaft anhand einer zweistufigen Prüfung aus objektiver und subjektiver Funktionstüchtigkeit.

   Die objektive Funktionstüchtigkeit knüpft an die technische Nutzbarkeit an: Fehlen für den bestimmungsgemäßen Gebrauch wesentliche Gebäudeteile oder sind diese nicht nutzbar, liegt objektive Funktionsuntüchtigkeit vor; altersbedingte Abnutzung oder reparable Mängel schließen die Betriebsbereitschaft hingegen nicht aus.

   Die subjektive Funktionstüchtigkeit richtet sich nach der konkreten Zweckbestimmung des Erwerbers – einschließlich des angestrebten Standards eines Wohngebäudes. Aufwendungen zur erstmaligen Erreichung dieses Standards können daher Anschaffungskosten darstellen.

3. Das neue Standardkonzept: Entscheidend für Wohngebäude

   Ein Kernpunkt des neuen BMF-Schreibens ist das neu eingeführte Standardkonzept für Wohngebäude. Das BMF unterscheidet drei Standardstufen: sehr einfacher, mittlerer und sehr anspruchsvoller Standard. Der Standard eines Wohngebäudes wird ausschließlich anhand von vier zentralen Ausstattungsmerkmalen bestimmt:

   • Umfang und Qualität der Heizungsinstallation,

   • Umfang und Qualität der Sanitärinstallation,

   • Umfang und Qualität der Elektroinstallation sowie

   • Umfang und Qualität der Fenster.

   Andere Maßnahmen – insbesondere der energetischen Sanierung – bleiben bei der Standardbestimmung ausdrücklich außer Betracht; die häufig anzutreffende Gleichsetzung von Energieeffizienz und Standardhebung wird damit klar abgelehnt.

   Eine Standardhebung liegt regelmäßig nur vor, wenn mindestens drei der vier Merkmale deutlich verbessert werden. Die bisherige Gesamtwürdigung wird damit durch eine typisierte Regel ersetzt, was Rechtssicherheit schafft, atypische Konstellationen jedoch stärker einengt. Konkretisiert wird dies durch Positiv- und Negativbeispiele, insbesondere die Klarstellung, dass ein bloßer Wechsel der Energiequelle bei der Heizung keine Standardhebung begründet.

4. Herstellungskosten: Erweiterung und wesentliche Verbesserung

   Herstellungskosten entstehen, wenn Sie Ihr Gebäude erweitern oder wesentlich verbessern. Eine Erweiterung liegt vor bei einer Vergrößerung der nutzbaren Fläche oder einer Substanzmehrung, die eine Erweiterung der Nutzungsmöglichkeit eines Gebäudes zur Folge hat. Dabei bedarf es keiner Wesentlichkeit – auch geringfügige Erweiterungen führen zu Herstellungskosten.

   Typische Beispiele für Erweiterungen: Anbau eines Balkons, Einbau einer neuen Dachgaube, Einbau einer Alarmanlage oder einer Sauna, die zuvor nicht vorhanden waren.

   Eine wesentliche Verbesserung liegt vor, wenn durch die Maßnahmen der Gebrauchswert des Gebäudes gegenüber dem ursprünglichen Zustand insgesamt deutlich gesteigert wird. Eine wesentliche Verbesserung liegt nicht bereits vor, wenn ein Gebäude generalüberholt wird, d. h., wenn Aufwendungen, die für sich genommen als Erhaltungsaufwendungen zu beurteilen sind, in ungewöhnlicher Höhe zusammengeballt in einem Veranlagungszeitraum anfallen.

   Achtung – Sanierung in Raten: Das BMF stellt klar, dass eine wesentliche Verbesserung auch dann vorliegen kann, wenn einzelne Maßnahmen für sich genommen noch nicht aktivierungspflichtig sind, jedoch Teil einer planmäßigen Gesamtmaßnahme sind. Regelmäßig ist von einer solchen Gesamtmaßnahme auszugehen, wenn die Arbeiten innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren durchgeführt werden. Planen Sie also Renovierungsmaßnahmen in mehreren Schritten, sollten Sie unbedingt im Voraus mit uns absprechen, ob diese Maßnahmen in der Summe als Herstellungskosten qualifiziert werden könnten.

5. Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Die 15-%-Falle

   Ein besonders praxisrelevantes Thema betrifft Käufer von Bestandsimmobilien: Zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

   Was bedeutet das in der Praxis? Kaufen Sie ein Gebäude für 500.000 Euro und geben innerhalb der nächsten drei Jahre mehr als 75.000 Euro (netto) für Reparaturen und Renovierungen aus, werden diese Kosten automatisch als Herstellungskosten behandelt – selbst wenn jede einzelne Maßnahme für sich genommen ein normaler Erhaltungsaufwand wäre.

   Besonders relevant: Zu diesen Aufwendungen zählen auch Schönheitsreparaturen (z. B. Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper, Innen- und Außentüren sowie der Fenster), wobei kein enger räumlicher, zeitlicher und sachlicher Zusammenhang mit einer als einheitlich zu würdigenden Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes vorausgesetzt wird.

   Ebenfalls zu beachten: Auch Aufwendungen zur Beseitigung verdeckter (bzw. altersüblicher) Mängel, die der steuerpflichtigen Person im Zeitpunkt der Anschaffung des Gebäudes verborgen geblieben sind, zählen zu den Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Versteckte Mängel, die erst nach dem Kauf entdeckt werden, können also die 15-%-Grenze schnell überschreiten helfen.

   Rückwirkende Änderung von Steuerbescheiden: Von erheblicher Tragweite ist die Qualifikation des nachträglichen Über- oder Unterschreitens der 15-%-Grenze als rückwirkendes Ereignis im Sinne des § 175 AO. Dies führt dazu, dass Steuerbescheide vergangener Jahre zu ändern sind, sobald sich im zweiten oder dritten Jahr nach Anschaffung die endgültige Einordnung der Aufwendungen ergibt.

6. Was gilt, wenn Sanierungskosten und Erhaltungsaufwand zusammentreffen?

   In der Praxis werden häufig gleichzeitig Maßnahmen durchgeführt, die teils Herstellungskosten und teils Erhaltungsaufwand darstellen. Sind bei einer umfassenden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahme sowohl Arbeiten zur Versetzung in einen betriebsbereiten Zustand, zur Erweiterung eines Gebäudes oder Arbeiten, die zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führen, als auch Erhaltungsarbeiten durchgeführt worden, sind die hierauf jeweils entfallenden Aufwendungen grundsätzlich – ggf. im Schätzungswege – in Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen aufzuteilen.

   Bautechnisches Ineinandergreifen: Eine Ausnahme von der Aufteilungspflicht gilt, wenn Erhaltungsarbeiten technisch zwingend mit Herstellungsarbeiten verbunden sind. Ist das der Fall, werden sämtliche Aufwendungen als Herstellungskosten behandelt. Zwischen dem Einbau der Bäder, der Verlegung der größeren Fallrohre und der Beseitigung der dadurch entstandenen Schäden liegt ein bautechnisches Ineinandergreifen vor – alle Aufwendungen sind in diesem Fall Herstellungskosten. Maßnahmen, die lediglich zeitgleich, aber ohne bautechnische Notwendigkeit durchgeführt werden, fallen hingegen nicht unter diese Ausnahme.

7. Beweislast und Dokumentation – Ihre Mitwirkungspflichten

   Die Feststellungslast für Tatsachen, die eine Behandlung von Aufwendungen als Anschaffungs- oder Herstellungskosten begründen, trägt grundsätzlich das Finanzamt. Allerdings gibt es eine wichtige Einschränkung: Soweit das Finanzamt nicht dazu in der Lage ist, den Zustand eines Gebäudes im Zeitpunkt der Anschaffung oder den ursprünglichen Zustand eines Gebäudes festzustellen, hat die steuerpflichtige Person eine erhöhte Mitwirkungspflicht.

   Besonders bedeutsam ist der erstmals ausdrücklich benannte Indizienkatalog, anhand dessen die Finanzverwaltung auf eine Standardhebung schließen kann. Hierzu zählen insbesondere eine umfassende Sanierung in zeitlicher Nähe zum Erwerb, hohe Aufwendungen für zentrale Ausstattungsmerkmale sowie eine erhebliche Mietsteigerung nach Abschluss der Maßnahmen. Diese Indizien werden in der Praxis insbesondere in Betriebsprüfungen eine zentrale Rolle spielen.

Unsere Handlungsempfehlungen für Sie

Aus dem neuen BMF-Schreiben lassen sich folgende konkrete Handlungsempfehlungen ableiten:

Vor dem Kauf einer Immobilie:

• Lassen Sie den Zustand der vier zentralen Ausstattungsmerkmale (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) vor dem Kauf sorgfältig dokumentieren – idealerweise durch ein Sachverständigengutachten oder detaillierte Fotos. Dies kann im Streitfall entscheidend sein.

• Planen Sie Renovierungsvorhaben vor dem Kauf und besprechen Sie diese mit uns, um die steuerlichen Konsequenzen im Voraus zu kennen.

Nach dem Kauf einer Immobilie:

• Behalten Sie die 15-%-Grenze im Blick: Halten Sie Ihre Sanierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb laufend im Auge und informieren Sie uns regelmäßig über den Stand der Aufwendungen.

• Denken Sie daran, dass auch versteckte Mängel und Schönheitsreparaturen in die Berechnung der 15-%-Grenze einfließen.

Bei laufenden Sanierungsvorhaben:

• Achten Sie bei der Planung von Maßnahmen darauf, ob diese über mehrere Jahre gestreckt werden und gemeinsam als „Sanierung in Raten" qualifiziert werden könnten.

• Führen Sie eine sorgfältige Dokumentation aller Baumaßnahmen mit zeitlichem Ablauf und Kostennachweisen.

Energetische Sanierung:

• Planen Sie energetische Maßnahmen (Dämmung, Heizungstausch) mit dem Wissen, dass diese allein keinen neuen Standard begründen und damit regelmäßig als Erhaltungsaufwand sofort abzugsfähig sein können – was steuerlich in vielen Fällen vorteilhafter ist.

Fazit: Frühzeitige Beratung lohnt sich

Das BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 stellt keine grundlegende materielle Neuausrichtung dar, wohl aber eine dogmatische Verdichtung und Typisierung der bisherigen Verwaltungsauffassung. Für die steuerliche Beratungspraxis bedeutet dies, dass Gestaltungsüberlegungen noch stärker im Voraus anzustellen sind. Erwerb, Sanierungsumfang, zeitliche Staffelung der Maßnahmen und Dokumentation des Ausgangszustands gewinnen weiter an Bedeutung.

Die richtige Einordnung Ihrer Sanierungskosten kann einen erheblichen Unterschied bei Ihrer Steuerlast machen – entweder durch den sofortigen Abzug als Betriebsausgabe oder durch eine über Jahrzehnte gestreckte Abschreibung. 

Wir beraten Sie gerne und individuell zu Ihrer konkreten Situation.